Trinkwasserverordnung: Diese Pflichten haben Eigentümer 2026

Die Trinkwasserverordnung verpflichtet jeden, der eine Trinkwasserinstallation betreibt, für einwandfreies Wasser bis zum letzten Zapfhahn zu sorgen. Wie weit diese Pflichten gehen, hängt davon ab, wer du bist: Wer sein Einfamilienhaus selbst bewohnt, hat deutlich weniger zu tun als ein Vermieter mit Mehrfamilienhaus, eine Hausverwaltung oder ein Gewerbebetrieb. Hier findest du, welche Pflichten für wen gelten, welche Fristen bereits abgelaufen sind und was du tun musst, wenn das Labor einen erhöhten Wert meldet.

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Kurz gesagt

Bleirohre mussten nach § 17 TrinkwV bis zum 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt sein. Wer jetzt noch welche hat, ist in Verzug.
Legionellenprüfung ist Pflicht für vermietete Gebäude mit Großanlage zur Trinkwassererwärmung (mehr als 400 Liter Speicher oder mehr als 3 Liter Leitungsinhalt), in der Regel alle drei Jahre.
Ein- und Zweifamilienhäuser sind von der routinemäßigen Legionellenuntersuchung ausgenommen, aber nicht von der Pflicht, die Anlage nach den anerkannten Regeln der Technik zu betreiben.
Überschreitung des Maßnahmenwerts (100 KBE/100 ml): Gesundheitsamt informieren, Ursache fachkundig untersuchen lassen, Mängel beheben.
Proben für amtliche Zwecke nimmt ein akkreditiertes Labor, nicht der Eigentümer selbst.

Inhaltsverzeichnis

Wer nach der Verordnung als Betreiber gilt
Die Pflichten im Überblick
Bleirohre: Die Frist ist abgelaufen
Legionellenprüfung: wann, wie oft und durch wen
Was zu tun ist, wenn der Maßnahmenwert überschritten ist
Betrieb nach den anerkannten Regeln der Technik
Was sich mit der neuen Verordnung geändert hat
Unser Blick als Bremer Meisterbetrieb
So unterstützen wir dich in Bremen und Umgebung
Häufige Fragen
Quellen

Wer nach der Verordnung als Betreiber gilt

Die Trinkwasserverordnung spricht nicht von Mietern oder Vermietern, sondern vom „Betreiber einer Wasserversorgungsanlage“. Für ein Wohnhaus ist das die Gebäudewasserversorgungsanlage: alle Leitungen, Armaturen, Speicher und Erwärmer hinter dem Hauswasserzähler. Betreiber ist, wer über diese Anlage bestimmt, also in der Regel der Eigentümer. Bei einer Eigentümergemeinschaft ist es die Gemeinschaft, die ihre Pflichten meist über die Hausverwaltung erfüllt.

Entscheidend für den Umfang der Pflichten ist, ob das Wasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit abgegeben wird. Dieser Begriff ist weit gefasst. Nach den Erläuterungen des Bundesgesundheitsministeriums zu Legionellen zählt bereits die Vermietung von Wohnraum dazu. Wer in Bremen-Findorff oder in Delmenhorst eine einzige Wohnung in seinem Mehrfamilienhaus vermietet, ist im Sinne der Verordnung also kein reiner Privatnutzer mehr, auch wenn er sich selbst nicht als Unternehmer sieht.

Situation	Bleirohre beseitigen	Legionellen-Untersuchung	Betrieb nach Regeln der Technik
Einfamilienhaus, selbst bewohnt	Pflicht, mit Ausnahmen	keine Routinepflicht	Pflicht
Zweifamilienhaus, eine Wohnung vermietet	Pflicht	keine Routinepflicht	Pflicht
Mehrfamilienhaus vermietet, Großanlage	Pflicht	Pflicht, in der Regel alle 3 Jahre	Pflicht
WEG mit zentraler Warmwasserbereitung	Pflicht	Pflicht bei Großanlage und Vermietung	Pflicht
Öffentliche Einrichtung (Schule, Klinik, Pflegeheim)	Pflicht	Pflicht, in der Regel jährlich	Pflicht

Die Tabelle ist eine Orientierung. Ob deine Anlage tatsächlich unter die Untersuchungspflicht fällt, hängt von technischen Details ab, die wir weiter unten erklären.

Die Pflichten im Überblick

Fasst man die Verordnung aus Eigentümersicht zusammen, bleiben sechs Kernpflichten:

Anlage fachgerecht errichten und betreiben. Die Trinkwasserverordnung verlangt, dass Installationen mindestens nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik geplant, gebaut und betrieben werden.
Ungeeignete Werkstoffe entfernen. Allen voran Bleileitungen, deren Frist abgelaufen ist.
Untersuchen lassen, wo die Verordnung es vorschreibt, vor allem auf Legionellen in Großanlagen.
Melden, wenn Grenzwerte oder der technische Maßnahmenwert überschritten sind.
Handeln, also Ursachen klären und Mängel beseitigen.
Informieren und dokumentieren. Mieter müssen über Untersuchungsergebnisse unterrichtet werden, und die Unterlagen gehören in die Gebäudeakte.

Welche Grenzwerte im Einzelnen gelten, von Blei bis Nitrat, haben wir in einem eigenen Beitrag zu den Grenzwerten der Trinkwasserverordnung zusammengestellt.

Bleirohre: Die Frist ist abgelaufen

Die strengste Neuerung der Verordnung betrifft ältere Häuser. Nach § 17 TrinkwV mussten Trinkwasserleitungen und Teilstücke aus Blei bis zum 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt werden. Das gilt für die ganze Leitung, nicht nur für den sichtbaren Abschnitt im Keller. Ein einzelnes Bleistück in der Steigleitung reicht, um den Grenzwert zu überschreiten.

Das Gesundheitsamt Bremen betont, dass insbesondere Vermieter zum Austausch verpflichtet sind. Eigentümer, die ihr Haus selbst bewohnen und nicht vermieten, haben unter bestimmten Voraussetzungen mehr Spielraum, sollten aber bedenken, dass Blei vor allem für Schwangere, Säuglinge und Kleinkinder ein Gesundheitsrisiko ist. Auch der Verband der Immobilienverwalter in NRW sieht für Verwalter eine klare Handlungspflicht: ältere Gebäude prüfen, Befunde dokumentieren, Austausch beauftragen.

Wie erkennst du Blei? Bleirohre sind grau, weich, lassen sich mit einem Schlüssel leicht einritzen und glänzen an der Kratzstelle silbrig. Sie klingen dumpf, wenn man daranklopft, und sind oft mit wulstigen Lötstellen verbunden. Betroffen sind vor allem Altbauten, deren Leitungen seit Jahrzehnten nicht vollständig erneuert wurden. In Bremen kann das auf manches Altbremer Haus ebenso zutreffen wie auf frühe Nachkriegsbauten. Wenn du unsicher bist, schafft eine Laboruntersuchung auf Blei mit dem passenden Probenahmeverfahren Klarheit, oder ein Fachbetrieb legt die Leitungen an ein, zwei Stellen frei.

Hat dein Haus noch Bleileitungen, gehört der Austausch nicht auf die lange Bank. Bis dahin gilt: Wasser, das länger gestanden hat, nicht zum Trinken und Kochen verwenden, und für Säuglingsnahrung auf abgepacktes, geeignetes Wasser ausweichen.

Bleirohre: Die Frist ist abgelaufen — overview diagram

Legionellenprüfung: wann, wie oft und durch wen

Legionellen vermehren sich in lauwarmem, stehendem Wasser und werden über eingeatmete Tröpfchen gefährlich, etwa beim Duschen. Deshalb schreibt die Verordnung für bestimmte Anlagen eine regelmäßige Untersuchung vor.

Die 400-Liter- und die 3-Liter-Regel

Untersuchungspflichtig ist nach Auskunft des Gesundheitsamts Bremen eine Anlage, wenn alle drei Bedingungen zusammenkommen:

Es gibt eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung: ein Speicher mit mehr als 400 Litern oder mehr als 3 Liter Inhalt in mindestens einer Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle (Zirkulationsleitung nicht mitgerechnet).
Es gibt Duschen oder andere Einrichtungen, an denen Wasser vernebelt wird.
Das Wasser wird gewerblich oder öffentlich abgegeben, also zum Beispiel an Mieter.

Die 3-Liter-Regel wird oft unterschätzt. Ein Kupferrohr mit 28 mm Außendurchmesser fasst gut einen halben Liter pro Meter. Liegt der Erwärmer im Keller und die entfernteste Dusche im dritten Stock, sind die 3 Liter schnell erreicht, auch ohne großen Speicher. Viele ältere Bremer Mehrfamilienhäuser mit zentraler Warmwasserbereitung fallen deshalb unter die Pflicht, obwohl ihr Speicher kleiner als 400 Liter ist. Wohnungen mit eigenem Durchlauferhitzer gelten dagegen in der Regel nicht als Großanlage. Wie du die Grenze für dein Haus prüfst, erklären wir ausführlich im Beitrag zur Legionellenprüfung für Vermieter.

Intervalle

Für vermietete Wohngebäude mit Großanlage gilt ein Turnus von drei Jahren. Öffentliche Einrichtungen wie Krankenhäuser, Schulen oder Pflegeheime müssen nach der Übersicht des Berliner Landesamts für Gesundheit und Soziales jährlich untersuchen. Bei neuen Anlagen steht die erste Untersuchung innerhalb von 3 bis 12 Monaten nach Inbetriebnahme an. Nach einer Sanierung mit neuer Warmwasserbereitung beginnt der Zyklus also von vorn.

Prüffristen für Legionellen nach Anlagentyp

Probennahme durch ein akkreditiertes Labor

Du darfst Wasser selbst abfüllen und zur eigenen Information untersuchen lassen, für die Pflichtuntersuchung zählt das aber nicht. Das Gesundheitsamt Bremen erwartet, dass Betreiber ihr Wasser regelmäßig untersuchen lassen und die Ergebnisse zur Prüfung vorlegen. Gültig sind dafür nur Proben, die ein akkreditiertes Labor mit eigenem Probenehmer entnommen hat. Wie die Proben genommen werden, regelt die Empfehlung des Umweltbundesamts zur systemischen Untersuchung: Proben am Austritt des Erwärmers, am Eintritt der Zirkulation und an Steigsträngen weit entfernter Entnahmestellen. Damit das funktioniert, braucht die Anlage geeignete Probenahmeventile. Fehlen sie, muss sie vorher nachgerüstet werden, eine typische Aufgabe für den Installateur.

Was zu tun ist, wenn der Maßnahmenwert überschritten ist

Der technische Maßnahmenwert für Legionellen liegt bei 100 koloniebildenden Einheiten (KBE) je 100 Milliliter. Er ist kein Grenzwert für das Trinkwasser selbst, sondern ein Warnsignal, dass mit der Installation etwas nicht stimmt. Wird er erreicht oder überschritten, läuft nach den Vorgaben, die das Gesundheitsamt Bremen erläutert, ein fester Ablauf:

Gesundheitsamt informieren. Das Labor meldet den Befund, der Betreiber muss die Überschreitung aber ebenfalls unverzüglich anzeigen.
Ursache untersuchen lassen. Erforderlich ist eine Gefährdungsanalyse, in der aktuellen Verordnung als Risikoabschätzung bezeichnet, durch eine fachlich qualifizierte Stelle. Sie umfasst eine Ortsbesichtigung, die Prüfung der Anlage gegen die Regeln der Technik und eine Auswertung der Befunde.
Mieter informieren über das Ergebnis und, je nach Höhe des Befunds, über Einschränkungen wie ein Duschverbot oder den Einbau endständiger Filter.
Maßnahmen umsetzen, die die Analyse empfiehlt: zum Beispiel Temperaturen korrigieren, tote Leitungen zurückbauen, die Zirkulation hydraulisch abgleichen oder den Speicher erneuern.
Nachuntersuchen, um zu belegen, dass die Maßnahmen wirken.

Hier liegt der häufigste Irrtum: Eine Spülung oder eine thermische Desinfektion ist keine Gefährdungsanalyse. Sie kann die Werte kurzfristig senken, beseitigt aber nicht die Ursache. Wann du als Hausbesitzer sofort reagieren musst und wann es Zeit hat, liest du im Beitrag zu Legionellen im Trinkwasser.

Betrieb nach den anerkannten Regeln der Technik

Diese Pflicht gilt für alle, auch für Eigennutzer im Einfamilienhaus. Das Gesundheitsamt Bremen weist darauf hin, dass die gesamte Installation den technischen Regeln entsprechen muss, nicht nur der Warmwasserspeicher. Gemeint sind vor allem die Normenreihen DIN EN 806 und DIN 1988, die DIN EN 1717 zum Schutz vor Rückfließen und das DVGW-Arbeitsblatt W 551 zu Legionellen. Im Alltag heißt das:

Temperatur halten. Der Warmwasserspeicher sollte am Austritt mindestens 60 °C erreichen, in der Zirkulation darf das Wasser nicht unter 55 °C fallen. Wer zum Energiesparen auf 45 °C herunterregelt, schafft ideale Bedingungen für Legionellen und haftet als Vermieter für die Folgen.
Wasser bewegen. Stagnation ist der größte Feind. Das Umweltbundesamt empfiehlt laut Gesundheitsamt, Wasser, das länger als vier Stunden in der Leitung stand, nicht zum Trinken oder Kochen zu verwenden, sondern ablaufen zu lassen, bis es kühl ist.
Selten genutzte Zapfstellen spülen oder zurückbauen, etwa das Gäste-WC im Keller oder den Außenwasserhahn. Wie das geordnet abläuft, zeigt unser Beitrag zum Spülen von Trinkwasserleitungen.
Bauteile warten. Sicherungsarmaturen, Druckminderer und Filter brauchen regelmäßige Inspektion. Ein nicht gewarteter Rückspülfilter wird selbst zur Keimquelle.
Fremdsysteme sauber trennen. Wer Regen- oder Brunnenwasser nutzt, darf diese Leitungen nie direkt mit der Trinkwasserinstallation verbinden. Was bei der Regenwassernutzung vom Dach baulich zu beachten ist, gehört deshalb in jede Planung. Eine Nachspeisung aus dem Trinkwassernetz braucht einen freien Auslauf, und Anlagen dieser Art sind dem Gesundheitsamt anzuzeigen.

Eine praktische Reihenfolge für den eigenen Haushalt findest du in unserem Leitfaden zur Trinkwasserhygiene Schritt für Schritt.

Was sich mit der neuen Verordnung geändert hat

Seit Juni 2023 gilt eine vollständig neu gefasste Trinkwasserverordnung, mit der Deutschland die europäische Trinkwasserrichtlinie umgesetzt hat. Für Eigentümer sind vier Punkte wichtig:

Neue Paragrafen. Die Legionellenpflicht steht jetzt in § 31, die Bleiregelung in § 17. Ältere Merkblätter mit den früheren Nummern sind inhaltlich oft noch richtig, verweisen aber auf veraltete Stellen.
Bleiverbot mit Frist. Erstmals gibt es eine verbindliche Austauschpflicht statt nur eines Grenzwerts.
Risikobasierter Ansatz. Die Verordnung denkt vom Risiko her, vom Wassergewinnungsgebiet bis zur Hausinstallation. Für Betreiber großer Anlagen wächst damit die Bedeutung von Dokumentation und Fachkunde.
Strengere Werte in Etappen. Einige Grenzwerte, etwa für Blei, sinken in den kommenden Jahren weiter. Wer heute saniert, sollte Werkstoffe wählen, die auch die künftigen Werte sicher einhalten.

Unser Blick als Bremer Meisterbetrieb

Wir erleben bei Haustechnik-Terminen in Bremen und umzu immer wieder dasselbe Muster: Die Trinkwasserverordnung wird als Papierkram wahrgenommen, der irgendwann mit einer Laborrechnung erledigt ist. Dabei entscheiden sich die meisten Befunde lange vor der Probenahme, an Stellen, die keiner sieht. Ein überdimensionierter Speicher aus den Neunzigern, eine Zirkulation ohne hydraulischen Abgleich, eine stillgelegte Leitung zur früheren Waschküche, die als Totstrang einfach dranbleibt.

Deshalb raten wir, die Pflichten nicht einzeln abzuhaken, sondern die Anlage einmal als Ganzes anzuschauen. Wer ohnehin das Bad modernisiert oder die Heizung auf eine Wärmepumpe umstellt, hat den idealen Zeitpunkt, um Leitungsführung, Speichergröße und Warmwassertemperatur gleich mitzudenken. Gerade bei Wärmepumpen gehört die Frage, wie das Warmwasser hygienisch sicher und trotzdem effizient bereitet wird, von Anfang an in die Planung. Das kostet in der Planungsphase wenig Mühe und erspart später Nachuntersuchungen, Duschverbote und Ärger mit Mietern.

Unser Grundsatz: Auch das, was man nicht sieht, muss stimmen. Trinkwasser ist das Lebensmittel, das jeden Tag durch dein Haus fließt.

— Arthur

So unterstützen wir dich in Bremen und Umgebung

Als Meisterbetrieb für Sanitär, Heizung und Haustechnik kümmern wir uns um die technische Seite deiner Trinkwasserpflichten: Bleileitungen aufspüren und austauschen, Probenahmeventile nachrüsten, Zirkulation und Temperaturen einstellen, Totleitungen zurückbauen und Speicher passend dimensionieren. Bei einem Befund setzen wir die Maßnahmen aus der Risikoabschätzung um und koordinieren die beteiligten Gewerke, damit du einen Ansprechpartner hast. Alle Leistungen rund um Wasser und Trinkwasser findest du auf unserer Seite, ebenso unsere Trinkwasserfilter. Für eine Bestandsaufnahme deiner Installation erreichst du uns über die Seite zur Haustechnik.

Häufige Fragen

Wie oft muss die Trinkwasseruntersuchung durchgeführt werden?

Für vermietete Wohngebäude mit Großanlage zur Trinkwassererwärmung ist die Legionellenuntersuchung in der Regel alle drei Jahre fällig, für öffentliche Einrichtungen jährlich. Neue Anlagen werden erstmals innerhalb von 3 bis 12 Monaten nach Inbetriebnahme untersucht. Selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser haben keine Routinepflicht.

Was besagt § 17 der Trinkwasserverordnung?

§ 17 regelt Trinkwasserleitungen aus Blei. Betreiber mussten sie bis zum 12. Januar 2026 vollständig entfernen oder stilllegen. Für Vermieter gilt die Pflicht ohne Einschränkung, selbst nutzende Eigentümer haben unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmen.

Welche DIN-Norm regelt Trinkwasser?

Eine einzelne Norm gibt es nicht. Für die Hausinstallation sind vor allem DIN EN 806, DIN 1988 und DIN EN 1717 maßgeblich, für Legionellen das DVGW-Arbeitsblatt W 551. Die Verordnung verlangt, dass Anlagen mindestens nach diesen allgemein anerkannten Regeln der Technik betrieben werden.

Was ändert sich mit der neuen Trinkwasserverordnung?

Die 2023 neu gefasste Verordnung bringt eine neue Paragrafenfolge, die Austauschpflicht für Bleirohre, einen risikobasierten Ansatz und schrittweise strengere Grenzwerte. An der Legionellenpflicht für Großanlagen in vermieteten Gebäuden hat sich im Kern wenig geändert.