Ja, in bestimmten Fällen besteht eine gesetzliche Pflicht zur Legionellenprüfung. Maßgeblich ist § 31 der Trinkwasserverordnung: Betreiber von Großanlagen zur Trinkwassererwärmung müssen ihre Anlagen regelmäßig auf Legionellen untersuchen lassen. Entscheidend ist der technische Maßnahmenwert von 100 KBE/100 ml. Wird er erreicht, greift eine Meldepflicht des Labors und der Betreiber muss handeln.
Kurz gesagt:
- Betreiber großer Trinkwasseranlagen mit mehr als 400 Litern Volumen oder mehr als 3 Litern Rohrinhalt sind gesetzlich verpflichtet, regelmäßig auf Legionellen zu prüfen.
- Bei Messergebnissen über 100 KBE/100 ml müssen Labor und Betreiber das Gesundheitsamt unverzüglich informieren und Maßnahmen ergreifen.
- Untersuchungen müssen von einer zugelassenen Prüfstelle durchgeführt werden, wobei Probennahme und Analyse stets aus einer Hand erfolgen müssen.
- Die Prüfintervalle variieren je nach Art der Wasserabgabe: jährlich bei öffentlicher Versorgung, alle drei Jahre bei gewerblicher Nutzung.
- Kosten für Sanierungen nach positiven Befunden sind in der Regel keine umlagefähigen Betriebskosten.
Inhaltsverzeichnis
- Welche Gebäude und Anlagen unterliegen der Pflicht?
- Wie oft muss die Legionellenprüfung durchgeführt werden?
- Wer darf die Probennahme und Untersuchung durchführen?
- Was passiert bei Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts?
- Wer trägt die Kosten und was ist umlagefähig?
- Checkliste: So gehen Sie als Betreiber konkret vor
- Wie unterstützt ein Meisterbetrieb bei der Legionellenprüfung?
- Warum die Legionellenprüfung oft erst nach dem Schreck ernst genommen wird
- Ihr Partner für Trinkwasserhygiene in Bremen und Umgebung
- Quellen
- FAQ
Welche Gebäude und Anlagen unterliegen der Pflicht?
Die Untersuchungspflicht knüpft an die Größe der Trinkwasseranlage, nicht an die Gebäudeart. Als Großanlage zur Trinkwassererwärmung gilt eine Anlage mit einem Speichervolumen von mehr als 400 Litern oder einem Inhalt von mehr als 3 Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle. Wichtig ist auch, ob Wasser vernebelt wird, etwa über Duschköpfe, denn genau darüber verbreiten sich Legionellen.
Konkret betroffen sind meist:
- Mehrfamilienhäuser mit zentraler Warmwasserbereitung und entsprechend großen Speichern
- Vermietete Immobilien mit gewerblicher oder öffentlicher Trinkwasserabgabe
- Hotels, Pflegeeinrichtungen, Schwimmbäder und ähnliche gewerblich genutzte Gebäude
Eine wichtige Ausnahme betrifft selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser: Wer sein Wasser ausschließlich privat nutzt und nicht an Dritte abgibt, fällt nicht unter die Untersuchungspflicht nach § 31 TrinkwV. Sobald jedoch vermietet wird, etwa eine Einliegerwohnung, ändert sich die rechtliche Lage. Die Grenze zwischen privater und gewerblicher Nutzung entscheidet also, ob überhaupt eine Legionellenprüfungspflicht besteht.
Wie oft muss die Legionellenprüfung durchgeführt werden?
Die Untersuchungsintervalle richten sich danach, wie das Wasser abgegeben wird. Bei öffentlicher Trinkwasserabgabe, etwa in kommunalen Gebäuden, ist eine jährliche Untersuchung vorgeschrieben. Bei gewerblicher Abgabe, wozu die klassische Vermietung zählt, reicht laut Bundesgesundheitsministerium ein Intervall von mindestens drei Jahren.
Ein paar Eckpunkte, die in der Praxis oft übersehen werden:
- Neue Anlagen müssen laut § 31 TrinkwV innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach Inbetriebnahme erstmals untersucht werden
- Das Gesundheitsamt kann das Dreijahresintervall verlängern, wenn drei Untersuchungen in Folge unauffällig waren und die Anlage nachweislich dem Stand der Technik entspricht
- Für Hochrisiko-Einrichtungen wie Pflegeheime oder Krankenhäuser gilt diese Verlängerungsoption nicht
Wer sich auf eine einmal erteilte Fristverlängerung verlässt und die Anlage danach umbaut oder erweitert, verliert diesen Vorteil meist wieder. Eine neue Erstbewertung ist dann fällig.
Wer darf die Probennahme und Untersuchung durchführen?
Die Probennahme darf niemals getrennt von der eigentlichen Laboruntersuchung vergeben werden. Beides muss aus einer Hand kommen, und zwar von einer nach TrinkwV zugelassenen Untersuchungsstelle. Ein Hausmeister oder Installateur, der selbst eine Wasserprobe zieht und diese anschließend zur Auswertung einschickt, erfüllt die gesetzlichen Vorgaben nicht.
Die technischen Standards dahinter sind klar definiert:
- Probennahme nach DIN EN ISO 19458, die genaue Vorgaben zu Entnahmestellen, Spülzeiten und Transport macht
- Mikrobiologische Bestimmung nach DIN EN ISO 11731
- Zugelassene Labore sind in Landeslisten der Gesundheitsbehörden geführt und öffentlich einsehbar
Profi-Tipp: Fragen Sie vor der Beauftragung ausdrücklich nach der amtlichen Zulassungsnummer des Labors für Ihr Bundesland. Nicht jedes mikrobiologische Labor darf Trinkwasserproben im Sinne der TrinkwV untersuchen, auch wenn es fachlich dazu in der Lage wäre.
Was passiert bei Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts?
Der technische Maßnahmenwert (TMW) liegt bei 100 KBE/100 ml, also 100 koloniebildenden Einheiten pro 100 Milliliter Wasser. Wird dieser Wert erreicht oder überschritten, ist das Labor verpflichtet, dies unverzüglich dem zuständigen Gesundheitsamt zu melden, wie es die UBA-Empfehlung zu systemischen Untersuchungen beschreibt. Der Betreiber erhält davon eine Kopie und muss nach §§ 51 und 52 TrinkwV handeln, nicht nur beobachten.
100 KBE/100 ml ist die Schwelle, ab der aus einer routinemäßigen Kontrolle eine rechtliche Handlungspflicht wird.
Der übliche Ablauf nach Feststellung sieht so aus:
- Eine unabhängige Fachperson erstellt eine Risikoabschätzung und sucht die Ursache, oft ein zu kalter Warmwasserspeicher oder stehendes Wasser in selten genutzten Leitungen
- Sofortmaßnahmen folgen: Temperaturanpassung des Speichers, gezielte Spülungen ungenutzter Leitungsabschnitte, bei starker Belastung eine thermische oder chemische Desinfektion
- Der Betreiber legt ein Sanierungskonzept vor und informiert betroffene Nutzer, etwa Mieter, über die Situation
- Nachuntersuchungen folgen in der Regel nach etwa einer, zwölf und 24 Wochen, um den Erfolg der Maßnahmen zu belegen
Bei besonders hohen Werten kann das Gesundheitsamt zusätzlich eingreifen, etwa ein befristetes Duschverbot für betroffene Steigleitungen anordnen, bis die Nachuntersuchung Entwarnung gibt.
Wer trägt die Kosten und was ist umlagefähig?
Die Kosten einer Legionellenprüfung setzen sich aus mehreren Posten zusammen: der Laboranalyse selbst, der Anzahl der zu untersuchenden Probenahmestellen, vorbereitenden Arbeiten wie dem Öffnen von Entnahmearmaturen und, falls nötig, den Kosten für Nachmaßnahmen bei einem TMW-Befund.
Für Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften stellt sich regelmäßig die Frage der Umlagefähigkeit:
- Die laufenden Kosten der turnusmäßigen Untersuchung lassen sich in der Regel über die Betriebskostenabrechnung auf Mieter umlegen
- Kosten für Sanierungsmaßnahmen nach einem TMW-Befund gehören meist nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, sondern zählen als Instandhaltung
- Eine klare vertragliche Regelung mit der Hausverwaltung oder im Mietvertrag verhindert späteren Streit über einzelne Posten
Wer eine übersichtliche Kostenaufstellung führt, spart sich im Zweifel viel Erklärungsaufwand gegenüber Mietern oder der Eigentümerversammlung. Eine saubere Dokumentation ist bei Rückfragen des Gesundheitsamts ebenfalls Gold wert.
Checkliste: So gehen Sie als Betreiber konkret vor
Bevor Sie ein Labor beauftragen, lohnt sich ein kurzer Selbstcheck der eigenen Anlage:
- Prüfen Sie Speichervolumen und Rohrinhalt: Überschreiten Sie 400 Liter beziehungsweise 3 Liter, sind Sie prüfpflichtig
- Klären Sie, ob Sie öffentlich oder gewerblich Wasser abgeben, das legt Ihr Untersuchungsintervall fest
- Beauftragen Sie eine zugelassene Untersuchungsstelle für Probennahme und Analyse gemeinsam, niemals getrennt
- Sichern Sie sich einen Wartungsvertrag mit einer Hygienefachperson für Temperaturmessungen zwischen den Terminen
- Dokumentieren Sie jeden Befund, jeden Maßnahmenplan und jede Information an Nutzer in einer eigenen Meldeakte
Profi-Tipp: Legen Sie sich einen digitalen Kalender mit Erinnerung für Ihr Untersuchungsintervall an, am besten sechs Wochen vor Fristablauf. So bleibt genug Zeit für Terminfindung mit dem Labor, falls es beim ersten Anlauf eng wird.
Eine sinnvolle Vorbereitung auf Untersuchungen finden Sie auch in unserem Leitfaden zur Trinkwasserhygiene, der einzelne Schritte noch genauer aufschlüsselt.
Wie unterstützt ein Meisterbetrieb bei der Legionellenprüfung?
Installateur John GmbH begleitet als Bremer Meisterbetrieb Haus- und Wohnungsbesitzer bei genau den Fragen, die vor und nach einer Legionellenprüfung anfallen. Wir übernehmen keine Laboranalyse selbst, das bleibt Aufgabe der zugelassenen Untersuchungsstelle. Aber wir bereiten Anlagen so vor, dass die Probennahme reibungslos läuft: Entnahmearmaturen prüfen, Temperaturen an Speicher und Zapfstellen messen, kritische Leitungsabschnitte identifizieren, bevor das Labor überhaupt anrückt.
Nach einem TMW-Befund sind wir oft die erste Anlaufstelle für die technische Sanierung, von der Spülung bis zur Anpassung der Speichertemperatur. Wer zwischen den Untersuchungsterminen auf Nummer sicher gehen will, findet in unserer Checkliste zur Abwasserhygiene weitere praktische Ansatzpunkte für die eigene Anlage.
Warum die Legionellenprüfung oft erst nach dem Schreck ernst genommen wird
Die meisten Betreiber, mit denen wir sprechen, kennen die Pflicht zur Legionellenprüfung theoretisch. Trotzdem handeln viele erst, wenn das Gesundheitsamt einen Brief schickt oder ein Mieter sich über braunes Wasser beschwert. Das ist die eigentliche Lücke, nicht fehlendes Wissen, sondern fehlende Routine.
Ein Grund dafür: Die Trinkwasserverordnung wirkt auf den ersten Blick bürokratisch und abstrakt, mit Paragraphen und KBE-Werten, die wenig mit dem Alltag eines Hausbesitzers zu tun haben. Dabei ist die eigentliche Ursache fast immer banal: ein zu kalt eingestellter Speicher, eine selten genutzte Leitung, ein Duschkopf, der monatelang nicht benutzt wurde. Wer diese drei Punkte im Blick behält, verhindert die meisten TMW-Überschreitungen, bevor sie überhaupt entstehen.
Was ich an der aktuellen Praxis kritisch sehe: Viele Verwalter behandeln die Legionellenprüfung als reine Compliance-Übung, die man einmal im Jahr abhakt. Dabei liegt der eigentliche Wert der UBA-Empfehlung genau in der Verknüpfung von Befund und Maßnahme. Eine Untersuchung ohne Konsequenz ist wertlos, ein Papier in der Akte. Erst die konsequente Umsetzung der Sanierungsschritte macht aus der Pflichtübung echten Schutz für die Bewohner.
— Arthur
Ihr Partner für Trinkwasserhygiene in Bremen und Umgebung
Wer eine anstehende Legionellenprüfung nicht allein stemmen will, findet einen Ansprechpartner, der die technische Seite der Trinkwasserhygiene übernimmt, von der Vorbereitung der Probenahmestellen bis zur Sanierung nach einem auffälligen Befund.
Es werden Wartungsverträge für die laufende Temperaturüberwachung der Anlage angeboten, Vor-Probenahme-Checks durchgeführt und bei nötigen Sanierungsmaßnahmen begleitet, etwa der Anpassung von Speichertemperaturen oder der Spülung kritischer Leitungsabschnitte. Gerade bei einer anstehenden Heizungsmodernisierung lohnt es sich, die Warmwasserbereitung gleich mitzudenken, denn ein neuer, richtig eingestellter Speicher senkt das Legionellenrisiko spürbar. Auf unserer Seite zur Haustechnik finden Sie einen Überblick über unsere Leistungen rund um Trinkwasser. Rufen Sie uns an oder fordern Sie ein unverbindliches Angebot an, wir melden uns zeitnah mit einem konkreten Terminvorschlag für Ihre Anlage in Bremen und Umgebung.
Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen und ersetzt nicht die Beratung durch einen qualifizierten Arzt. Wenden Sie sich an eine qualifizierte medizinische Fachperson zu Ihrer persönlichen Lage, bevor Sie auf Grundlage dieses Inhalts handeln.
Quellen
- § 31 TrinkwV - Untersuchungspflichten in Bezug auf Legionella spec.
- Trinkwasserverordnung und Legionellen (BMG)
FAQ
Ist eine Legionellenprüfung in Deutschland Pflicht?
Ja, für Betreiber von Großanlagen zur Trinkwassererwärmung mit mehr als 400 Litern Speichervolumen oder mehr als 3 Litern Rohrinhalt besteht nach § 31 TrinkwV eine Untersuchungspflicht.
Muss ich als Vermieter eine Legionellenprüfung durchführen lassen?
Sobald Sie Wohnraum vermieten und Ihre Anlage die Größenkriterien einer Großanlage erfüllt, sind Sie als Betreiber zur regelmäßigen Untersuchung verpflichtet, mindestens alle drei Jahre.
Ist eine Legionellenprüfung in Mehrfamilienhäusern Pflicht?
In den meisten Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasserbereitung liegt eine Großanlage im Sinne der TrinkwV vor, sodass die Untersuchungspflicht greift, sofern das Wasser an Mieter abgegeben wird.
Gilt die Legionellenprüfungspflicht auch in Bayern?
Die Trinkwasserverordnung ist Bundesrecht und gilt bundeseinheitlich, also auch in Bayern. Zuständig für die konkrete Umsetzung und mögliche Fristverlängerungen ist jeweils das örtliche Gesundheitsamt.
Was bedeutet der technische Maßnahmenwert von 100 KBE/100 ml?
Wird bei einer Untersuchung dieser Wert erreicht oder überschritten, muss das Labor das Gesundheitsamt informieren und der Betreiber ist verpflichtet, eine Risikoabschätzung und geeignete Sanierungsmaßnahmen einzuleiten.